Por Silvana de Oliveira – Vice-presidente da Just Arbitration®| Mediadora | Arbitro | Perita Forense | Agente da Propriedade Industrial (API) , Especialista em Provas Digitais.
Decisão do TJ-SC1 reforça que a administração condominial não pode se omitir diante de infrações previstas na convenção e no regimento interno
A administração de um condomínio não é responsável automaticamente por todo ato ilícito praticado por um morador. No entanto, quando existem regras internas claras e a administração deixa de adotar as providências que lhe competem para fiscalizar e fazer cumprir essas normas, pode surgir uma discussão sobre eventual responsabilidade do próprio condomínio.
Esse foi o ponto central analisado pela 6ª Câmara Civil do Tribunal de Justiça de Santa Catarina (TJ-SC) em processo envolvendo duas moradoras que alegaram ter sofrido perseguições, constrangimentos e outras situações decorrentes da atuação da administração condominial.
O julgamento chama atenção para uma questão bastante comum na vida em condomínio: até onde vai a responsabilidade individual de um morador e quando a omissão da administração pode gerar consequências para o próprio condomínio?
O condomínio não responde por tudo
É importante estabelecer uma distinção.
O condomínio, enquanto pessoa jurídica, não responde automaticamente por qualquer conflito ou ilícito ocorrido entre moradores. Uma discussão entre vizinhos, por exemplo, não significa, por si só, que o condomínio será responsável pelos atos praticados pelas partes.
A situação pode ser diferente quando a controvérsia envolve uma possível omissão da própria administração condominial.
No caso analisado pelo TJ-SC, foram apresentadas alegações relacionadas a diversas irregularidades, entre elas obras sem aprovação, ausência de habite-se, problemas relacionados a fossa séptica, ocupação de áreas, intervenção em área de preservação permanente, estacionamento em locais indevidos e descumprimento de regras internas.
As moradoras sustentaram que a administração tinha conhecimento de determinadas situações e não teria adotado as providências necessárias para fazer cumprir a convenção e o regimento interno. A questão, portanto, deixou de ser apenas “quem praticou a irregularidade?” e passou a envolver também outra pergunta:
A administração tinha o dever de agir e, mesmo assim, permaneceu omissa?
O dever do síndico de fazer cumprir as regras
A decisão destacou as atribuições previstas no artigo 1.348, incisos IV e V, do Código Civil. Entre os deveres do síndico está o de cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia, além de diligenciar pela conservação e guarda das áreas comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores.
Isso significa que o síndico não exerce apenas uma função administrativa de representação. Ele também possui responsabilidades relacionadas à fiscalização e ao cumprimento das normas que organizam a vida condominial.
Quando uma infração é constatada e existe previsão de sanção na convenção ou no regimento interno, a aplicação da medida não deve ser tratada simplesmente como uma escolha pessoal do administrador.
Segundo o entendimento apresentado no julgamento, a atuação deve observar as regras internas, a legislação e princípios como isonomia, contraditório, ampla defesa e proporcionalidade.
Em outras palavras, o síndico não pode escolher arbitrariamente quem será fiscalizado ou punido.
Fiscalizar não significa perseguir
Esse ponto merece atenção especial.
- A existência de um dever de fiscalização não autoriza o síndico a agir de maneira abusiva, seletiva ou desproporcional.
- A administração precisa atuar dentro dos limites estabelecidos pela legislação e pelas próprias normas condominiais.
Isso exige procedimentos minimamente organizados: identificação da ocorrência, registro da infração, comunicação ao responsável, oportunidade de manifestação quando cabível e aplicação da penalidade prevista, sempre de acordo com as regras vigentes.
Uma administração que fiscaliza determinados moradores rigorosamente e ignora situações semelhantes envolvendo outros pode criar um problema adicional.
A discussão deixa de ser exclusivamente sobre a infração original e passa a envolver também a regularidade da atuação administrativa.
A importância da prova
Outro aspecto relevante da decisão do TJ-SC foi o reconhecimento de que a discussão sobre eventual omissão não poderia ser encerrada prematuramente. Para verificar se existe responsabilidade, é necessário analisar elementos como:
- existência efetiva da irregularidade;
- conhecimento da administração;
- dever concreto de agir;
- providências que poderiam ou deveriam ter sido adotadas;
- eventual omissão;
- existência de dano;
- culpa ou outro elemento de responsabilização aplicável;
- nexo causal entre a conduta ou omissão e o dano alegado.
Esses elementos dependem da formação adequada do conjunto probatório. Por isso, documentos, atas de assembleia, notificações, advertências, registros de ocorrências, fotografias, vídeos, mensagens, e-mails e demais registros podem assumir papel relevante na reconstrução dos fatos.
Em conflitos condominiais mais complexos, a prova documental e digital pode ser determinante para demonstrar não apenas o que aconteceu, mas também quando a administração tomou conhecimento da situação e quais providências foram adotadas posteriormente.
A teoria da asserção e a legitimidade do condomínio
Outro ponto jurídico relevante analisado pelo Tribunal foi a legitimidade do condomínio para permanecer no processo. A relatora considerou que, nesta fase processual, as alegações apresentadas pelas autoras eram suficientes para justificar a permanência do condomínio no polo passivo.
Foi aplicada a chamada teoria da asserção, segundo a qual a análise das condições da ação, como a legitimidade, considera as alegações formuladas na petição inicial, sem antecipar, nessa etapa, a conclusão definitiva sobre a existência do direito alegado.
Isso não significa que o Tribunal tenha reconhecido definitivamente a responsabilidade do condomínio pelos danos alegados. O processo deverá prosseguir justamente para que sejam produzidas e analisadas as provas necessárias.
Essa distinção é fundamental: reconhecer a possibilidade de responsabilização e permitir o prosseguimento da ação não equivale a declarar que o condomínio já foi considerado culpado.
Mediação pode ser uma alternativa importante
Além da questão jurídica, a decisão apresenta uma reflexão prática.
Conflitos condominiais possuem uma característica particular: as pessoas envolvidas geralmente continuarão convivendo no mesmo espaço.
O processo judicial pode solucionar determinada controvérsia, mas nem sempre consegue reconstruir a relação entre vizinhos ou entre moradores e administração.
Por isso, a relatora recomendou a tentativa de mediação.
A medida é especialmente interessante em conflitos continuados, nos quais existem questões relacionadas ao cumprimento de regras, comunicação entre moradores, utilização das áreas comuns e atuação da administração.
A mediação pode permitir que os envolvidos construam soluções sobre questões práticas que muitas vezes ultrapassam o pedido de indenização.
O que o caso ensina aos condomínios
O julgamento serve como alerta para síndicos, administradoras e condôminos. Uma administração eficiente não deve atuar somente quando o conflito chega ao Judiciário. É importante manter mecanismos organizados de fiscalização, comunicação e registro das ocorrências.
Entre as boas práticas estão:
- 1. Manter a convenção e o regimento interno atualizados: As regras precisam ser claras e acessíveis aos moradores.
- 2. Registrar as ocorrências: Infrações devem ser documentadas de forma organizada, evitando decisões baseadas apenas em relatos informais.
- 3. Aplicar as regras de maneira uniforme: Situações semelhantes devem receber tratamento compatível, evitando alegações de perseguição ou favorecimento.
- 4. Respeitar o procedimento previsto: Advertências, multas e outras sanções devem observar a convenção, o regimento interno e a legislação aplicável.
- 5. Preservar as evidências: Mensagens, fotografias, vídeos, documentos, atas e comunicações eletrônicas podem ser importantes para demonstrar a sequência dos acontecimentos.
- 6. Evitar decisões pessoais: A administração deve diferenciar conflitos pessoais das atribuições institucionais do condomínio.
- 7. Buscar soluções consensuais: Antes que o conflito se transforme em uma disputa judicial prolongada, mecanismos como negociação, conciliação e mediação podem ser considerados.
Uma nova perspectiva sobre a gestão condominial
O caso analisado pelo TJ-SC demonstra que a gestão condominial envolve mais do que cobrança de taxas, manutenção das áreas comuns e representação perante terceiros.
Existe também uma dimensão de governança, fiscalização, documentação e gestão de conflitos.
Quando a administração possui conhecimento de uma possível infração e existe uma obrigação normativa de agir, a ausência de providências pode se tornar objeto de discussão judicial.
Por outro lado, isso não significa que todo problema ocorrido dentro de um condomínio gere automaticamente responsabilidade da administração. Será necessário analisar as circunstâncias concretas, as atribuições existentes, as regras aplicáveis, as providências efetivamente tomadas e, principalmente, as provas produzidas no processo.
A principal lição é justamente essa: administrar um condomínio também significa saber fiscalizar, documentar, aplicar as regras de maneira isonômica e agir dentro dos limites da lei.
E, quando o conflito já está instalado, a solução nem sempre precisa começar ou terminar no Judiciário. Em relações continuadas, a construção de um canal efetivo de diálogo pode ser tão importante quanto a própria decisão judicial.
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AC 5030283-32.2025.8.24.0023
Processo: AC 5030283-32.2025.8.24.0023
Tribunal: Tribunal de Justiça de Santa Catarina
Órgão julgador: 6ª Câmara Civil
- Condomínio responde por omissão na fiscalização e aplicação de regras internas https://conjur.com.br/2026-set-30/condominio-responde-por-omissao-na-fiscalizacao-e-aplicacao-de-regras-internas/ ↩︎
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