Por Silvana de Oliveira – Vice-presidente da Just Arbitration®| Mediadora | Arbitro | Perita Forense | Agente da Propriedade Industrial (API) , Especialista em Provas Digitais.
CNJ fortalece proteção ao devedor:
imóvel financiado pode ser recuperado em até 45 dias após a notificação
Uma importante decisão do Conselho Nacional de Justiça (CNJ) trouxe mais segurança jurídica para milhares de brasileiros que possuem imóveis financiados por meio da alienação fiduciária. A partir de entendimento firmado no Pedido de Providências nº 0002125-91.2025.2.00.0000, os cartórios de registro de imóveis passam a ter o dever de informar expressamente ao devedor que o direito de regularizar o contrato não se encerra com os primeiros 15 dias da intimação.
Na prática, a medida evita que proprietários percam seus imóveis por desconhecimento da legislação e reforça o princípio da informação adequada em um procedimento que pode resultar na perda da propriedade.
O que mudou?
Até então, era comum que as intimações expedidas pelos cartórios informassem apenas o prazo inicial de 15 dias previsto na Lei nº 9.514/1997 para purgação da mora, isto é, para o pagamento das parcelas vencidas e demais encargos.
O problema é que muitas notificações deixavam de mencionar um direito igualmente previsto na própria lei: a possibilidade de quitar a dívida mesmo após esse prazo inicial, desde que isso ocorra antes da averbação da consolidação da propriedade em nome da instituição financeira.
Essa omissão levava muitos devedores a acreditar que haviam perdido definitivamente o imóvel ao término dos 15 dias, quando, na realidade, ainda existia uma oportunidade legal para regularizar o financiamento.
A decisão do CNJ
Em decisão proferida em 12 de maio de 2025, o Ministro Mauro Campbell Marques determinou que as intimações expedidas pelos cartórios devem mencionar obrigatoriamente o disposto no artigo 26-A, § 2º, da Lei nº 9.514/1997.
O entendimento foi firmado durante o julgamento parcial do Pedido de Providências nº 0002125-91.2025.2.00.0000, apresentado pela Associação Brasileira de Defesa dos Mutuários da Habitação (ABRADEB).
Segundo a entidade, diversos cartórios brasileiros deixavam de informar esse direito adicional ao devedor, comprometendo o exercício pleno das garantias previstas em lei.
O prazo deixa de ser apenas 15 dias
É importante esclarecer que a decisão não alterou a Lei nº 9.514/1997 nem ampliou formalmente os prazos legais. O que o CNJ fez foi determinar que o devedor seja informado sobre todas as possibilidades previstas na legislação.
Na prática, o procedimento ocorre da seguinte forma:
- o devedor é intimado para quitar a mora em 15 dias;
- caso esse prazo expire sem pagamento, inicia-se o procedimento de consolidação da propriedade;
- entretanto, existe um período aproximado de mais 30 dias antes da averbação definitiva da consolidação da propriedade em nome do banco;
- durante esse intervalo, o contrato ainda pode ser regularizado, desde que preenchidos os requisitos legais.
Somando esses períodos, o devedor passa a contar, na prática, com um intervalo de até aproximadamente 45 dias para impedir a perda definitiva do imóvel.
O que diz o artigo 26-A da Lei 9.514/1997?
O artigo 26-A prevê que, enquanto não ocorrer a averbação da consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário, permanece possível a convalidação do contrato mediante a quitação dos valores exigidos pela legislação. Em outras palavras, a propriedade somente é definitivamente consolidada após o registro desse ato no Cartório de Registro de Imóveis.
Antes desse momento, ainda existe a possibilidade jurídica de restabelecer o contrato.
Mais transparência e menos perda de imóveis
A decisão representa um avanço importante na proteção do consumidor e na efetividade do devido processo legal. Ao exigir que o cartório informe expressamente esse direito, o CNJ reduz o risco de que pessoas percam seus imóveis simplesmente porque desconheciam uma faculdade prevista em lei.
A medida também fortalece princípios fundamentais como:
- transparência;
- boa-fé objetiva;
- direito à informação;
- segurança jurídica;
- preservação da moradia.
Reflexos para instituições financeiras e cartórios
Para os cartórios, a determinação exige adequação dos modelos de intimação utilizados em procedimentos de alienação fiduciária. Já para as instituições financeiras, a decisão tende a reduzir futuras discussões judiciais relacionadas à falta de informação adequada durante o procedimento de execução extrajudicial.
Embora a sistemática da alienação fiduciária permaneça inalterada, a publicidade correta dos direitos do devedor torna o procedimento mais equilibrado e compatível com os princípios constitucionais da ampla informação e do devido processo.
A decisão do CNJ não cria um novo prazo para pagamento da dívida, mas garante que os devedores tenham pleno conhecimento de um direito que já estava previsto na Lei nº 9.514/1997.
Na prática, isso significa que quem recebe uma notificação de mora em financiamento imobiliário não deve presumir que perdeu o imóvel após os primeiros 15 dias. Em determinadas situações, ainda é possível regularizar o contrato até a averbação da consolidação da propriedade em nome da instituição financeira, o que representa um período que pode chegar a aproximadamente 45 dias.
Mais do que uma mudança procedimental, a decisão reafirma que a informação clara e completa é elemento indispensável para a efetividade dos direitos dos cidadãos, especialmente quando está em jogo um bem de elevado valor econômico e social: a moradia.
A decisão do Conselho Nacional de Justiça representa um importante avanço na efetividade das garantias conferidas ao devedor fiduciante. Embora o direito de quitar a dívida até a averbação da consolidação da propriedade já estivesse previsto no art. 26-A, § 2º, da Lei nº 9.514/1997, muitos devedores deixavam de exercê-lo por não serem adequadamente informados durante o procedimento extrajudicial. (Presidência da República)
Ao determinar que os cartórios façam constar expressamente esse direito nas notificações de constituição em mora, o CNJ reforça os princípios da transparência, da boa-fé objetiva e da segurança jurídica, reduzindo o risco de perda do imóvel por mera desinformação. A medida não altera os prazos previstos em lei, mas assegura que o devedor tenha pleno conhecimento de que ainda poderá regularizar o contrato até a averbação da consolidação da propriedade em favor da instituição financeira. (Presidência da República)
Trata-se de uma mudança de grande relevância prática, especialmente para famílias que enfrentam dificuldades financeiras momentâneas. Com informação clara e acessível, aumenta-se a possibilidade de preservação da moradia e de solução consensual do inadimplemento, sem comprometer a segurança do sistema de alienação fiduciária.
Fontes consultadas
- Lei nº 9.514, de 20 de novembro de 1997 (com as alterações da Lei nº 14.711/2023), especialmente o art. 26-A, §§ 1º e 2º, que disciplinam a consolidação da propriedade fiduciária e asseguram ao devedor a possibilidade de purgar a mora até a averbação da consolidação. Planalto – Lei nº 9.514/1997
- Código Nacional de Normas da Corregedoria Nacional de Justiça – Foro Extrajudicial (Provimento CNJ nº 149/2023 e alterações posteriores), disponível no Portal de Atos Normativos do CNJ.
- Portal de Atos Normativos do Conselho Nacional de Justiça (CNJ), utilizado para consulta das normas e provimentos vigentes relacionados aos serviços extrajudiciais. Portal de Atos Normativos do CNJ
Vimos que você gostou e quer compartilhar. Sem problemas, desde que cite o link da página. Lei de Direitos Autorais, (Lei 9610 de 19/02/1998), sua reprodução total ou parcial é proibida nos termos da Lei
