Por Silvana de Oliveira – Vice-presidente da Just Arbitration®| Mediadora | Arbitro | Perita Forense | Agente da Propriedade Industrial (API) , Especialista em Provas Digitais.
STJ redefine regras do ITBI e limita cobranças baseadas em valores de referência dos municípios
A forma de cobrança do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) ganhou um importante marco jurídico com o julgamento do Tema Repetitivo 1.1131 pela 1ª Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ). A decisão uniformiza o entendimento em todo o país e impõe limites à prática adotada por diversos municípios de desconsiderar o valor efetivamente pago pelo imóvel para utilizar tabelas ou valores de referência próprios como base de cálculo do imposto.
Na prática, o julgamento representa um avanço na segurança jurídica das negociações imobiliárias, reduzindo a margem para cobranças arbitrárias e reforçando as garantias do contribuinte.
Art. 148. Quando o cálculo do tributo tenha por base, ou tome em consideração, o valor ou o preço de bens, direitos, serviços ou atos jurídicos, a autoridade lançadora, mediante processo regular, arbitrará aquele valor ou preço, sempre que sejam omissos ou não mereçam fé as declarações ou os esclarecimentos prestados, ou os documentos expedidos pelo sujeito passivo ou pelo terceiro legalmente obrigado, ressalvada, em caso de contestação, avaliação contraditória, administrativa ou judicial.
O que mudou na cobrança do ITBI?
Durante muitos anos, era comum que prefeituras utilizassem valores de referência elaborados internamente para calcular o ITBI. Em diversas situações, esses valores eram superiores ao preço efetivamente negociado entre comprador e vendedor, aumentando automaticamente o imposto devido.
Em alguns estados, como São Paulo, havia decisões que admitiam a utilização do maior valor entre o preço declarado na escritura e o valor venal utilizado para fins de IPTU.
Com o julgamento do Tema 1.113, o STJ afastou esse entendimento e consolidou uma diretriz nacional: a base de cálculo do ITBI deve refletir o valor de mercado do imóvel na operação realizada, ou seja, o preço efetivamente praticado na negociação, salvo prova em contrário.
Essa interpretação prestigia a realidade econômica da transação e evita que parâmetros genéricos substituam o valor concreto do negócio.
Boa-fé do contribuinte passa a ser a regra
Outro ponto relevante da decisão é o reconhecimento de que o valor informado pelo comprador possui presunção de boa-fé e veracidade. Isso significa que a administração tributária não pode simplesmente presumir que houve subavaliação do imóvel.
Se o município entender que o valor declarado não corresponde ao preço de mercado, deverá demonstrar essa divergência por meio do procedimento previsto na legislação tributária.
Prefeitura não pode arbitrar o imposto unilateralmente
A decisão também reforça uma garantia prevista no artigo 148 do Código Tributário2 Nacional (CTN). Segundo o STJ, caso exista dúvida fundamentada sobre o valor declarado, o município deverá instaurar um processo administrativo específico, assegurando ao contribuinte:
- contraditório;
- ampla defesa;
- produção de provas;
- possibilidade de impugnar a avaliação realizada pela administração pública.
Somente após esse procedimento é que poderá haver eventual arbitramento da base de cálculo. Na prática, isso impede que o contribuinte seja surpreendido com cobranças baseadas exclusivamente em tabelas internas da prefeitura, sem qualquer oportunidade de contestação.
Impactos para o mercado imobiliário
A decisão traz maior previsibilidade para compradores, vendedores, incorporadoras, investidores e profissionais do setor imobiliário.
Entre os principais efeitos estão:
- maior segurança jurídica nas operações imobiliárias;
- redução de cobranças baseadas exclusivamente em valores de referência municipais;
- fortalecimento do devido processo administrativo tributário;
- uniformização da interpretação da legislação em todo o país;
- diminuição da litigiosidade envolvendo a cobrança do ITBI.
Além disso, o julgamento tende a influenciar a revisão de práticas administrativas adotadas por diversos municípios, que precisarão adequar seus procedimentos ao entendimento consolidado pelo STJ.
Embora a decisão não impeça que os municípios fiscalizem eventuais fraudes ou subavaliações artificiais dos imóveis, ela estabelece que essa fiscalização deve observar o devido processo legal.
Assim, quando houver efetiva suspeita de que o preço declarado não corresponde ao valor de mercado, caberá ao poder público produzir os elementos técnicos necessários para justificar eventual revisão da base de cálculo, permitindo que o contribuinte exerça plenamente seu direito de defesa.
O julgamento do Tema 1.113 representa uma das mais relevantes definições recentes sobre a incidência do ITBI no Brasil. Ao reconhecer a presunção de boa-fé do valor declarado e impedir o arbitramento unilateral da base de cálculo pelos municípios, o Superior Tribunal de Justiça fortalece a segurança jurídica das transações imobiliárias e reafirma a necessidade de observância do devido processo administrativo tributário.
Mais do que uma mudança na forma de calcular um imposto, a decisão estabelece um importante equilíbrio entre o poder de fiscalização da administração pública e a proteção dos direitos dos contribuintes, contribuindo para um ambiente de negócios mais transparente e previsível no mercado imobiliário.
- Base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, define Primeira Seção https://www.stj.jus.br/sites/portalp/Paginas/Comunicacao/Noticias/09032022-Base-de-calculo-do-ITBI-e-o-valor-do-imovel-transmitido-em-condicoes-normais-de-mercado–define-Primeira-Secao.aspx ↩︎
- Art. 148 da Lei nº 5.172 | Código Tributário Nacional, de 25 de outubro de 1966 https://www.jusbrasil.com.br/topicos/10572132/artigo-148-da-lei-n-5172-de-25-de-outubro-de-1966 ↩︎
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